(Ne)platnosť rezervačnej zmluvy

Hoci ide v praxi o štandard, obsahovo je rezervačná zmluva neštandardným, často zložitým a nejasným zmluvným typom, ktorý vytvára rozpory pri odplatnom prevode nehnuteľností

Autori: JUDr. Dušan Kucbel
Dátum publikácie: 7. 10. 2020



Rezervačná zmluva je dnes považovaná za štandard, ktorý je súčasťou predzmluvných vzťahov pri prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam. Hoci ide v praxi o štandard, obsahovo je rezervačná zmluva neštandardným, často zložitým a nejasným zmluvným typom, ktorý vytvára rozpory pri odplatnom prevode nehnuteľností. Článok má poukazovať na zásadné nesprávnosti aplikovania rezervačnej zmluvy v jej najčastejšej podobe. Tiež je jeho účelom vyvolanie diskusie smerujúcej k odstráneniu právnej neistoty kupujúceho a predávajúceho a realitnej kancelárie pri odplatnom prevode nehnuteľnosti.

Čo možno rozumieť pod pojmom rezervačná zmluva

Rezervačná zmluva je dnes prvkom na realitnom trhu. Je najčastejšie predkladaná realitnou kanceláriou budúcemu kupujúcemu pred uzavretím kúpnej zmluvy. Vyskytuje sa pod rôznym označením, či už ako rezervačná zmluva, zmluva o rezervačnom depozite, zmluva o rezervácii. Zmluvnými stranami je budúci kupujúci a realitná kancelária, v niektorých prípadoch aj budúci predávajúci. Realitná kancelária sa v nej zaväzuje, že po dobu rezervačnej lehoty nebude ponúkať predmetnú nehnuteľnosť, oznamovať záujemcom jeho rezerváciu, vyvíjať činnosť, aby budúci kupujúci mal možnosť uzavrieť s predávajúcim kúpnu zmluvu, zabezpečiť zmluvný servis. Budúci kupujúci skladá v prospech realitnej kancelárie tzv. rezervačný poplatok. Súčasťou rezervačnej zmluvy je záväzok kupujúceho v stanovenej lehote uzavrieť s predávajúcim kúpnu zmluvu o prevode nehnuteľnosti, ktorej obsah je vymedzený v rezervačnej zmluve. V prípade, ak budúci kupujúci odmietne uzavrieť v stanovej lehote kúpnu zmluvu za podmienok v stanovených v zmluve, je povinný zaplatiť realitnej kancelárii a predávajúcemu (ak je účastníkom zmluvy) zmluvnú pokutu vo výške zloženého rezervačného poplatku.

Medzi dôvody, pre ktoré dôjde k nároku na zaplatenie zmluvnej pokuty, najčastejšie patrí bezdôvodné odmietnutie uzavrieť kúpnu zmluvu či nesplnenie podmienok pre poskytnutie úveru bankou budúcemu kupujúcemu.

Účelom uzavretia rezervačnej zmluvy je v prvom rade zabezpečenie odmeny pre realitnú kanceláriu, ktorá má základ v zmluve o sprostredkovaní (predaja veci) podľa § 774 OZ. Pre realitnú kanceláriu je to najistejší spôsob, ako dosiahnuť získanie odmeny za sprostredkovanie od predávajúceho. Rezervačný poplatok totiž kupujúci uhrádza na účet realitnej kancelárie. Jeho výška spravidla dosahuje minimálne výšku odmeny dohodnutej medzi realitnou kanceláriou (sprostredkovateľom) a predávajúcim (záujemcom).

Účelom uzavretia rezervačnej zmluvy je v prvom rade zabezpečenie odmeny pre realitnú kanceláriu, ktorá má základ v zmluve o sprostredkovaní (predaja veci) podľa § 774 OZ. Pre realitnú kanceláriu je to najistejší spôsob, ako dosiahnuť získanie odmeny za sprostredkovanie od predávajúceho. Rezervačný poplatok totiž kupujúci uhrádza na účet realitnej kancelárie. Jeho výška spravidla dosahuje minimálne výšku odmeny dohodnutej medzi realitnou kanceláriou (sprostredkovateľom) a predávajúcim (záujemcom). V prípade uzavretia kúpnej zmluvy následne realitná kancelária rezervačný poplatok predávajúcemu nevypláca, ale započítava ho k nároku na vyplatenie odmeny.

Z hľadiska právnej kvalifikácie je rezervačná zmluva tzv. nepomenovanou zmluvou podľa § 51 Občianskeho zákonníka, pretože ako zmluvný typ v ôsmej časti OZ nie je upravená. Obsahovo však ide o zmluvu, ktorá má charakter zmluvy o budúcej zmluve podľa § 50a OZ, čo je niekedy priamo v rezervačnej zmluve výslovne vyjadrené.

Zmluvná pokuta dohodnutá v rezervačnej zmluve zabezpečuje hlavný záväzok uzavrieť v stanovenej lehote kúpnu zmluvu, ako aj povinnosť realitnej kancelárie neponúkať na predaj (inzerciu) predmetnú nehnuteľnosť.

Napriek tomu, že ide o nepomenovanú zmluvu, je rezervačná zmluva tak, ako je uvedené vyššie, absolútne neplatná podľa § 39 OZ. Obsah rezervačnej zmluvy totiž odporuje obsahu a účelu zákona (§ 51 OZ). Na základe neplatnosti rezervačnej zmluvy sa stáva neplatnou aj dohoda zmluvných strán o zmluvnej pokute. Spojitosť zmluvnej pokuty s hlavným záväzkovým vzťahom (rezervačnou zmluvou) vyplýva nielen zo zabezpečovacej funkcie záväzkového vzťahu, ale aj z toho, že existencia zmluvnej pokuty je podľa zákona závislá od existencie hlavného záväzkového vzťahu.Krajčo, J. 2015. Občiansky zákonník pre prax (komentár). Judikatúra NS SR, NS ČR, ESD, ESĽP. Bratislava: EUROUNION, spol. s r. o., 2015, s. 2355 Podmienkou platnosti dojednania o zmluvnej pokute je existencia hlavného záväzkového vzťahu, ktorý má zmluvná pokuta zabezpečovať. Ak nevznikla povinnosť plniť, nemôže byť ani porušená. Preto nemôže vzniknúť ani nárok na zaplatenie zmluvnej pokuty.Pozri rozsudok Najvyššieho súdu ČR, sp. zn. 33 Cdo 5391/2008, zo dňa 20. 5. 2010 V dôsledku neplatnosti rezervačnej zmluvy sú si zmluvné strany povinné vrátiť vzájomné plnenia titulom nároku na vydanie bezdôvodného obohatenia z neplatného právneho úkonu podľa § 451 ods. 2 Občianskeho zákonníka. V danom prípade plnil len kupujúci (ak zaplatil rezervačný poplatok), ktorý sa žalobou môže domáhať na súde zaplatenia (vydania) „rezervačného poplatku“ od realitnej kancelárie, ktorej plnil.

 

Článok je skrátený, jeho celé znenie nájdete v produkte EPI Odborné články:

(Ne)platnosť rezervačnej zmluvy

Autor: JUDr. Dušan Kucbel

Súvisiace komentované ustanovenia

Súvisiace eurokódex komentované ustanovenia

Súvisiace vzory zmlúv a právnych podaní

Súvisiace príklady z praxe

Súvisiace odborné články

Súvisiace právne predpisy ZZ SR


S-EPI, s.r.o. © 2010-2020, všetky práva vyhradené

Nastavenie súborov cookies

Táto webová stránka používa rôzne cookies pre poskytovanie online služieb, na účely prihlásenia, poskytovania obsahu prostredníctvom tretích strán, analýzu návštevnosti a iné. V súlade s platnou legislatívou prosíme o potvrdenie súhlasu alebo nastavenie vašich preferencií. Ďakujeme.

Viac informácií.