Zákonné záložné právo vlastníkov bytov a nebytových priestorov

Autor podporuje svoje predchádzajúce stanovisko, že zákonné záložné právo k bytu a nebytovému priestoru má vždy prednostné postavenie v rámci poradia viacerých záložných práv viaznucich na byte či nebytovom priestore.

Autori: JUDr. Marek Valachovič PhD.
Dátum publikácie: 27. 12. 2018


V Justičnej revue č. 4/2018 bol uverejnený článokGOGOLÁKOVÁ, E.: Zákonné záložné právo vlastníkov bytov a nebytových priestorov, dobrovoľná dražba a kataster nehnuteľností; Justičná revue, 2018, č. 4, s. 438 – 446. autorky Eleny Gogolákovej (ďalej aj „Autorka“), ktorý z viacerých hľadísk rozoberal inštitút zákonného záložného práva podľa ust. § 15 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ďalej aj „BytZ“). Rozbor sa týkal najmä súčasného výkladu zákonného záložného práva z pohľadu okresných úradov s pôsobnosťou pri vykonávaní zákona č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností v znení neskorších predpisov (ďalej aj „katastrálny zákon“) v súvislosti s jeho prednostným postavením pri výkone záložného práva realizovaného dobrovoľnou dražbou realizovanou podľa zákona č. 527/2002 Z. z. o dobrovoľných dražbách v platnom znení (ďalej aj „ZoDD“).

Autorka vo svojom článku zosumarizovala závery odbornej literatúry a časti judikatúry, ktorá sa uvedenej problematike venovala za uplynulých 10 rokov. Keďže sa celkom nestotožňujeme so všetkými tvrdeniami a závermi uvedenými v článku, dovoľujeme si na príspevok Autorky reagovať a to napriek tomu, že náš pohľad na výklad tohto inštitútu sme už podrobne rozobrali v našich predchádzajúcich príspevkoch k tejto téme,VALACHOVIČ, M.: Zákonné záložné právo podľa § 15 zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (č.182/1993 Z. z.); Bulletin slovenskej advokácie, 2008, č. 1-2, s. 13 – 18, a Zriadenie a vznik záložného práva k zálohu na zabezpečenie (nielen) budúcej pohľadávky, II. časť; Bulletin slovenskej advokácie, 2012, č. 9, s. 18 – 26. ako aj v odbornom komentári k BytZ.VALACHOVIČ, M. – GRAUSOVÁ, K. – CIRÁK, J.: Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Komentár; Praha: C. H. Beck, 2012, s. 970 – 998. Autorka uverejneného článku vychádzala z legislatívneho procesu, ktorý predchádzal vydaniu zákona č. 212/2018 Z. z., ktorým sa mení a dopĺňa katastrálny zákon s účinnosťou od 1. októbra 2018.

BytZ „oslávil“ 1. septembra tohto roku už 25 rokov od svojej účinnosti (1. 9. 1993), čo si popri inom významnom výročí, ktoré si v tento deň každý rok pripomíname (výročie prijatia Ústavy SR), zrejme málokto uvedomí. Predmetné ust. § 15 BytZ prešlo pritom za uvedené obdobie len minimálnymi zmenami. Táto skutočnosť svedčí, okrem iného, o tom, že napriek viacerým polemickým a protichodným reakciám na otázku tzv. absolútnej priority zákonného záložného práva podľa ust. § 15 BytZ, nepovažoval zákonodarca za potrebné reagovať na tento diškurz tým, že by zásadne zmenil normatívny text či už predmetného ustanovenia alebo všeobecnej úpravy záložného práva, upravenej v zákone č. 40/1964 Zb. Občianskom zákonníku (ďalej aj „OZ“). Možným dôvodom slabšieho vnímania inštitútu zákonného záložného práva bol účel BytZ, ktorým bola transformácia, resp. následná privatizácia bytového fondu zo štátu a obcí na nájomcov štátnych a obecných bytov za tzv. regulované ceny. Tento účel zákona je dnes naplnený,Pozri ust. § 32e ods. 3 až 5 BytZ, upravujúce lehotu na podanie žiadosti o odpredaj bytu a nebytového priestoru za regulované ceny. a zabezpečeniu pohľadávok vlastníkov bytov a nebytových priestorov ako inštitútu priamo spojeným s výkonom správy bytového fondu sa venuje zákonodarca nedostatočne.

JUDr. Marek VALACHOVIČ, PhD.

advokát v advokátskej kancelárii VALACHOVIČ & PARTNERS s.r.o.
člen Komisie pre Rekodifikáciu súkromného práva

VALACHOVIČ, M.:

Ešte raz k zákonnému záložnému právu vlastníkov bytov a nebytových priestorov; Justičná revue, 70, 2018, č. 11, s. 1253 – 1267.

 

Príspevok je skrátený, jeho celé znenie nájdete v produkte Odborné články:

Ešte raz k zákonnému záložnému právu vlastníkov bytov a nebytových priestorov

Autor: JUDr. Marek Valachovič PhD.

Súvisiace právne predpisy ZZ SR