streda 23. apríla 2014, Vojtech

Prameň

Autori

Právny stav od

01.07.2007

Právny stav do

30.09.2007

Právne oblasti

Byty a nebytové priestory
Byty
Nebytové priestory
Nehnuteľnosti

Archívny dokument

Zobrazený je archívny článok. Zobrazenie archívneho článku je bezplatné. Aktuálne články sú dostupné len pre používateľov so zakúpeným prístupom do produktu EPI Odborné články.



Starostlivosť o bytové domy a veci s tým súvisiace

Anotácia:

So spravovaním spoločného majetku sú spojené problémy, pretože sa predsa len vyžaduje spoločný prejav vôle viacerých vlastníkov v súvislosti s nakladaním so spoločnou nehnuteľnosťou. V ostatnom období pribudlo a stále rastie počet spoločenstiev vlastníkov bytov. V nasledujúcich riadkoch upozorňujeme na dôležité skutočnosti, čo sa týka správy bytového domu.

Zákon č. 268/2007 Z. z., ktorým sa mení a dopĺňa zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov priniesol zmenu aj do spravovania bytového domu. Byty, ktoré vlastníme, sú súčasťou bytových domov, ktoré si vyžadujú starostlivosť tak ako každý iný majetok (či vo výlučnom, alebo spoločnom vlastníctve). Vlastníctvo zaväzuje, to hovorí Ústava SR.

So spravovaním spoločného majetku sú spojené problémy, pretože sa predsa len vyžaduje spoločný prejav vôle viacerých vlastníkov v súvislosti s nakladaním so spoločnou nehnuteľnosťou. Zateplenie domu, rekonštrukcia strechy a výstavba podkrovných bytov, výmena okien a vchodových dverí, výmena či oprava výťahov, oprava kotlov a plochých striech, rekonštrukcie či opravy krovov, výsadba zelene pred domom atď. – sú záležitosti, ktoré musia ľudia v dome riešiť spoločne.

V ostatnom období pribudlo a stále rastie počet spoločenstiev vlastníkov bytov. Prevažne je to dôsledok nespokojnosti a problémov vlastníkov bytov so správou, ktorá sa javí vlastníkom drahá, neprehľadná, neefektívna. Práve preto vlastníci bytov a nebytových priestorov volia iný – efektívnejší – variant spoločného hospodárenia:Spoločenstvo vlastníkov bytov.

Upozornenie na zosúladenie do 31. 12. 2007! > V nasledujúcich riadkoch upozorňujeme na dôležité skutočnosti, čo sa týka správy bytového domu a na úvod upozorňujeme na prechodné ustanovenie§ 32c zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov k úpravám účinným od 1. 7. 2007, a to z nasledovného dôvodu:

– tie bytové spoločenstvá, ktoré vznikli podľa doterajších predpisov v budovách, ktoré nie sú bytovými domami, sa nepovažujú za spoločenstvá podľa tohto zákona a správny orgán ich do 31. decembra 2007 vyčiarkne z registra

vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome, správcovia a predsedovia sú povinní zmluvy o výkone správy alebo zmluvy o spoločenstve uzatvorené do 1. júla 2007 uviesť do súladu s týmto zákonom do 31. decembra 2007. Tie časti zmluvy o výkone správy alebo zmluvy o spoločenstve, ktoré sú v rozpore s ustanoveniami tohto zákona, sú po uplynutí tejto lehoty neplatné.

Právny režim>Možné spôsoby spravovania bytových domov sú ošetrené v zákone č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších noviel, ktoré boli k septembru 2007 publikované v Zbierke zákonov pod č. 151/1995 Z. z., č. 158/1998 Z. z., č. 173/1999 Z. z., č. 252/1999 Z. z., č. 400/2002 Z. z., č. 512/2003 Z. z., č. 367/2004 Z. z., č. 469/2005 Z. z.č. 268/2007 Z. z. a č. 325/2007 Z. z. 

Tento zákon sa nevzťahuje na:

– byty osobitného určenia okrem bytov stavebne určených na bývanie ťažko telesne postihnutej osoby, najmä bezbariérový byt (tzn. že režim správcovstva ošetrený v tomto zákone sa nevzťahuje na byty pestúnov a im zverených detí do pestúnskej starostlivosti),

– byty v domoch osobitného určenia (napr. byty v domoch určených na výkon opatrovateľskej služby, bytové domy na bývanie duchovných cirkví a náboženských spoločností),

– byty v domoch určených podľa schváleného územného plánu na asanáciu (§ 1 ods. 2).

Bytový dom >Bytovým domom sa na účely tohto zákona rozumie budova:

– v ktorej je viac ako polovica podlahovej plochy určená na bývanie a 
– má viac ako tri byty a
– v ktorej byty a nebytové priestory sú za podmienok ustanovených v tomto zákone vo vlastníctve alebo spoluvlastníctve jednotlivých vlastníkov a spoločné časti domu a spoločné zariadenia tohto domu sú súčasne v podielovom spoluvlastníctve vlastníkov bytov a nebytových priestorov.

Podľa tohto zákona bytové domy môže spravovať buď spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov, alebo iná právnická alebo fyzická osoba – správca, t. j. správcovská spoločnosť najmä vo forme bytového družstva či správcovskej akciovej spoločnosti.

Otázka: Dilema o vlastnej správe

Na základe upozornenia vlastníkov bytov na nedostatky v hospodárení správcu našich bytov sa správca rozhodol vypovedať zmluvu o správe k 31. 12. 2007. Vlastníci bytov teraz stoja pred problémom, či založiť spoločenstvo vlastníkov bytov (18 vlastníkov bytov) alebo sa tváriť, že sa nič nedeje – veď nás nemôže prinútiť k založeniu spoločenstva vlastníkov a v našom meste nie je iná správcovská spoločnosť. Ak by sme sa rozhodli založiť spoločenstvo vlastníkov, museli by sme vyriešiť veľa problémov a nedostatkov, ktoré sa za 5 rokov správy nahromadili. Terajší správca je zároveň dodávateľom tepla, teplej vody a má zmluvu s vodárňami na dodávku studenej vody.
Jedným z problémov, čo nás ťaží, je, ako zabezpečiť funkčné a efektívne fungovanie spoločenstva.

Odpoveď: Je potrebné klásť dôraz na ľudský faktor, teda na členov štatutárneho orgánu – odporúčame kolektívny orgán – obvykle nazývaný ako predstavenstvo. Podpisovanie za spoločenstvo by malo byť aspoň dvoma osobami. Ďalej odporúčame zabezpečiť odborníkmi a schopnými ľuďmi kontrolnú radu.

Správa domu (§ 6 ods. 2) >Správa domu je obstarávanie služieb a tovaru, ktorými správca alebo spoločenstvo zabezpečuje pre vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome:

a) prevádzku, údržbu, opravy a udržiavanie spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, priľahlého pozemku a príslušenstva,
b) služby spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru,
c) vedenie účtu domu v banke,
d) vymáhanie škody, nedoplatkov vo fonde prevádzky, údržby a opráv a iných nedoplatkov,
e) iné činnosti, ktoré bezprostredne súvisia s užívaním domu ako celku jednotlivými vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome.

Neplatnosť správcovských zmlúv>Na správu jedného domu môže byť dohodnutá len jedna z foriem správy domu. Na správu v jednom dome môže byť uzavretá zmluva len s jedným správcom alebo len jedna zmluva o spoločenstve (§ 6 ods. 3). Zároveň treba pamätať na to, že nie je možné dohodnúť jeden zo spôsobov správy na vchod, vždy musí byť jednotná správa na bytový dom. Právna úprava účinná od 1. 7. 2007 v záujme ochrany vlastníkov bytov a nebytových priestorov zakotvuje absolútnu neplatnosť takých zmlúv, ktoré by boli v rozpore s citovanými pravidlami.

Zároveň ale platí, že spoločenstvo môžu založiť aj vlastníci bytov a nebytových priestorov viacerých domov (§ 7 ods. 2).

Poznámka: Zmluva o výkone správy si teda odporuje so zmluvou o spoločenstve vlastníkov. Spoločenstvo si však môže objednať čiastkové výkony v správcovskej spoločnosti (napr. dodávku tepla).

Prednosti spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov

Spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov je priehľadnejšia, prijateľnejšia a právne najčistejšia forma správy. Je to jediná správa domu, pri ktorej sú peniaze plne v rukách vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome a disponuje s nimi jedine samotné spoločenstvo.

Správca
Správcom môže byť právnická osoba alebo fyzická osoba – podnikateľ, ktorý má v predmete podnikania alebo v predmete činnosti správu a údržbu bytového fondu. Vlastníci bytov a nebytových priestorov môžu vypovedať zmluvu o výkone správy len na základe spoločného rozhodnutia uskutočneného hlasovaním vlastníkov. V tom prípade sa musia vlastníci dohodnúť na inom správcovi alebo si založiť vlastné spoločenstvo vlastníkov a spravovať dom, v ktorom vlastnia byty a nebytové priestory samostatne.

Spoločenstvo vlastníkov
Spoločenstvo je právnická osoba založená podľa zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších zmien a doplnení, ktorá spravuje spoločné časti domu a spoločné zariadenia domu, nebytové priestory, ktoré sú v spoluvlastníctve vlastníkov bytov a nebytových priestorov, príslušenstvo a priľahlý pozemok vrátane ich údržby a obnovy. Spoločenstvo zabezpečuje plnenia spojené s užívaním bytov a nebytových priestorov v dome: hospodári s úhradami vlastníkov bytov a nebytových priestorov a s fondom prevádzky, údržby a opráv, ktorý sa tvorí z príspevkov vlastníkov bytov a nebytových priestorov.

Spoločenstvo môže v mene vlastníkov bytov prenajímať spoločné nebytové priestory, spoločné časti domu a zariadenia domu, príslušenstvo a priľahlý pozemok. Taktiež uzatvára zmluvy spojené najmä s užívaním bytov a nebytových priestorov, zmluvy o poistení domu alebo zmluvy o prenájme a rozúčtováva náklady na správu domu.

Spoločenstvo v mene vlastníkov bytov a nebytových priestorov teda:

uzatvára zmluvy v rozsahu svojej činnosti podľa tohto zákona, najmä o dodávke plnení spojených s užívaním bytov a nebytových priestorov, o poistení domu alebo o prenájme;

rozhoduje o rozúčtovaní nákladov na správu domu a úhrad za plnenia na jednotlivých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak to nevylučuje osobitný predpis. Pri rozúčtovaní je spoločenstvo povinné zohľadniť mieru využívania spoločných častí a spoločných zariadení domu vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome. Rovnakým spôsobom je spoločenstvo povinné postupovať i pri rozhodovaní o výške preddavkov do fondu prevádzky, údržby a opráv;

môže vo vlastnom mene vymáhať plnenie povinností vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome;

– je povinné finančné prostriedky vybrané od vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome alebo získané vlastnou činnosťou zhromažďovať len na účtoch v banke. Ak spoločenstvo tvorí viac domov, musí viesť samostatné analytické účty osobitne za každý dom;

prenajíma spoločné nebytové priestory, spoločné časti domu a zariadenia domu, príslušenstvo a priľahlý pozemok;

zodpovedá za záväzky vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ktoré vznikli pri výkone správy, a to až do výšky splatených úhrad za plnenia alebo do výšky zostatku fondu prevádzky, údržby a opráv v príslušnom dome. Zodpovednosť za úhradu záväzkov voči dodávateľom služieb a tovaru, ktoré obstaráva spoločenstvo v rámci zmluvy o výkone správy, nesie vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome, iba ak nie sú kryté úhradami za plnenia alebo úhradami preddavkov do fondu prevádzky, údržby a opráv spoločenstvu;

– môže za splnenia zákonom stanovených podmienok uzavrieť zmluvu o úvere na opravu, rekonštrukciu alebo modernizáciu spoločných častí, spoločných zariadení a príslušenstva domu. Ak spoločenstvo tvorí viac domov, ručenie sa týka iba vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ktorého sa úver týka.

Spoločenstvo nemôže:

– zúčastňovať sa na podnikaní iných osôb,
– uzatvárať zmluvy o tichom spoločenstve,
– nadobúdať do vlastníctva byty, nebytové priestory alebo iný nehnuteľný majetok.

Otázka: Smie spoločenstvo osloviť banku o úver?

Odpoveď: Áno, ide o samostatný subjekt práv a povinností, ktorému zákon o stavebnom sporení umožňuje požiadať banku o úver. Banky vyžadujú predloženie minimálne týchto dokladov:

– výpis z registra združení/výpis z registra spoločenstiev vlastníkov bytov a nebytových priestorov,
– zápisnicu zo zhromaždenia vlastníkov bytov s odsúhlasenou výškou úveru a formou zabezpečenia úveru
– aktuálny mesačný predpis úhrad za užívanie bytov za celý bytový dom a
– stavebno-právnu dokumentáciu (zmluva o dielo, cenová ponuka, stavebné povolenie)
– originál listu vlastníctva bytového domu.

Možnosti zabezpečenia stavebného úveru spoločenstvom:

banková záruka,
záložné právo na pohľadávky bytového domu alebo solidárne ručenie vlastníkov bytov či vinkulácia prostriedkov na účtoch zmlúv o stavebnom sporení.

Zaujímavé sú ponuky stavebných firiem, ktoré lákajú nových zákazníkov, vrátane správcov alebo bytových spoločenstiev, na špeciálne zľavy. Pri rozhodovaní treba pamätať na to, že je v kompetencii zhromaždenia vlastníkov, aby o takýchto záležitostiach rozhodli, a to minimálne nadpolovičnou väčšinou prítomných, pokiaľ zo stanov nevyplýva ich kvalifikovaná väčšina na prijatie rozhodnutia o takejto veci.

Založenie a vznik spoločenstva, zmena správy domu

Spoločenstvo vzniká dňom zápisu do registra združení vedeného krajským úradom príslušným podľa sídla spoločenstva. Návrh na zápis do tohto registra je povinný podať vlastník domu do jedného mesiaca po podaní návrhu na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností alebo splnomocnený zástupca vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome pri zmene správy domu. Individuálne vlastníctvo bytov je nutné zaregistrovať na katastrálnom úrade. Každý individuálne vlastnený bytový a nebytový priestor spolu s podielom alebo účasťou na spoločnom vlastníctve je zapísaný ako samostatná časť nehnuteľnosti. Pravosť podpisu musí byť úradne osvedčená (notárom alebo matričným úradom).

Súčasťou návrhu na zápis do registra musí byť:

zmluva o spoločenstve v dvoch vyhotoveniach,
stanovy spoločenstva, ak ich vyhotovenie zmluva o spoločenstve určuje,
doklad o bezúhonnosti predsedu spoločenstva (výpis z registra trestov nie starší ako 3 mesiace),
zápisnica zo schôdze vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome,
prezenčná listina zo schôdze vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome,
výpis z listu vlastníctva a
správny poplatok 500 Sk v kolkových známkach (podľa položky č. 34 zákona č. 145/1995 Z. z. o správnych poplatkoch v znení účinnom od 1. 9. 2007).

Obsah zmluvy o spoločenstve >Zmluva o spoločenstve (tiež zakladateľská zmluva) musí obsahovať:

a) názov a sídlo spoločenstva,
b) orgány spoločenstva a ich právomoc,
c) spôsob správy spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva a pozemku,
d) úpravu práv a povinností vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome,
e) úpravu majetkových pomerov spoločenstva,
f) spôsob a oprávnenie hospodárenia s prostriedkami fondu prevádzky, údržby a opráv.

V zmluve o spoločenstve sa môže určiť, že spoločenstvo vydá stanovy, ktoré upravia vnútornú organizáciu spoločenstva a podrobnejšie upravia niektoré veci obsiahnuté v zmluve o spoločenstve.

Okrem zmluvy o spoločenstve prax odporúča, aby sa praktická činnosť vlastníkov bytov riadila stanovami a predpismi, ktoré prijme spoločenstvo. Stanovy poskytujú detailnejšie informácie o spôsobe fungovania spoločenstva, o právach a povinnostiach orgánov a funkcionárov spoločenstva, o spôsobe vedenia porád spoločenstva a výkonného výboru. Môžu stanoviť aj ďalšie detaily o fungovaní spoločenstva. Stanovy majú byť prijaté na základe rozhodnutia väčšiny členov spoločenstva a nesmú byť v rozpore so zmluvou o spoločenstve. Môžu obsahovať napr. dátum výročnej schôdze vlastníkov, vymedzenie práv a zodpovednosti orgánov spoločenstva, domový poriadok a pod. Majú odrážať špecifické potreby spoločenstva a situáciu v spoločenstve.

Zmena formy správy >V prípade zmeny formy správy je súčasťou návrhu aj výpoveď zmluvy o výkone správy správcovi vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Prekážkou konania o registrácii spoločenstva nie je plynutie výpovednej lehoty pri skončení platnosti zmluvy o výkone správy (§ 7 ods. 3).

Konanie o registrácii spoločenstva na obvodnom úrade >S účinnosťou od 1. 10. 2007 sa spoločenstvá vlastníkov bytov registrujú na obvodných úradoch miestne príslušných podľa miesta ich sídla. Do konca septembra 2007 sa spoločenstvá registrovali na krajských úradoch.

Konanie o registrácii sa začne dňom, keď je obvodnému úradu ako príslušnému správnemu orgánu doručený návrh na zápis do registra, ktorý obsahuje všetky náležitosti vyššie špecifikované.

Pokiaľ je návrh na zápis spolu s prílohami úplný, tak obvodný úrad, ktorý je kompetentný na registráciu spoločenstiev, vykoná zápis do registra spoločenstiev do 15 dní od začatia konania alebo ak ide o zmenu formy správy, nasledujúci deň po skončení platnosti zmluvy o výkone správy.

Obvodný úrad do 3 dní po zápise do registra zašle spoločenstvu jedno vyhotovenie zmluvy o spoločenstve, na ktorom vyznačí deň vykonania zápisu do registra.

Register je verejný zoznam vedený obvodným úradom. Do registra sa zapisuje:

• názov a sídlo spoločenstva
identifikačné číslo
orgány spoločenstva
meno, priezvisko a adresa pobytu štatutárneho orgánu

Zmena a zánik zapisovaných údajov>Zápisu do registra podlieha i zmena alebo zánik zapisovaných skutočností. Návrh na zápis zmeny zapisovaných skutočností je povinný podať predseda spoločenstva ako štatutárny orgán spoločenstva do 15 dní odo dňa, keď nastali zmeny. Pravosť podpisu predsedu na návrhu musí byť úradne osvedčená.

Ak bol návrh podaný oneskorene, zmenu alebo zánik zapisovaných skutočností na základe tohto návrhu správny orgán nezapíše (§ 7 ods. 8).

K návrhu na zápis zmeny zapisovaných skutočností sa musí priložiť:

– zápisnica,
– prezenčná listina a uznesenie zhromaždenia vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome o vykonaní zmeny zmluvy o spoločenstve,
– dodatok k zmluve o spoločenstve v dvoch vyhotoveniach,
– správny poplatok v kolkových známkach v sume 400 Sk a
– pri zmene štatutárneho orgánu aj doklad preukazujúci jeho bezúhonnosť (t. j. výpis z registra trestov nie starší ako 3 mesiace).

V registri sa ďalej vyznačí:

• vstup spoločenstva do likvidácie vrátane mena, priezviska a adresy likvidátora,
vyhlásenie konkurzu vrátane mena, priezviska a adresy správcu,
právny dôvod výmazu spoločenstva.

Správne poplatky >Podľa položky 34 sadzobníka správnych poplatkov zákona č. 145/1995 Z. z. o správnych poplatkoch v znení účinnom od 1. 9. 2007 obvodný úrad vyberá správne poplatky za tieto správne úkony v nasledovných výškach:

1.

  návrh na registráciu spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov

   500 Sk

2.

  zmena stanov , zmluvy o spoločenstve vlastníkov bytov a nebytových priestorov
  alebo údajov zapísaných do registra

   400 Sk

3.

  vyhotovenie stanov alebo zmluvy o spoločenstve ako náhrady za stratené, zničené,
  poškodené alebo odcudzené

   400 Sk

4.

  vyhotovenie výpisu z registra spoločenstiev vlastníkov bytov a nebytových priestorov

   100 Sk

5.

  vyhotovenie rozhodnutia ako náhrady za stratené, zničené, poškodené alebo odovzdané
  rozhodnutie o zápise do registra

   400 Sk

6.

  vyhotovenie písomnej informácie z registra spoločenstiev vlastníkov bytov a nebytových priestorov

   100 Sk

7.

  výmaz spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov z registra

   500 Sk

Ak už spoločenstvo vzniklo, potom je každý nový vlastník povinný pristúpiť k zmluve o spoločenstve.

Spoločenstvo a prvý prevod vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome (§ 7a ods. 1 a ods. 2) >Písomnú zmluvu o spoločenstve pri prvom prevode vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome uzatvára vlastník domu s každým novým vlastníkom bytu a nebytového priestoru v dome, ak so zriadením spoločenstva vyslovila súhlas nadpolovičná väčšina vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome.

Pri zmene formy správy domu je potrebný súhlas so zmluvou o spoločenstve najmenej dvojtretinovej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome.

Takto uzavretá zmluva o spoločenstve je záväzná pre všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Zmluvu o spoločenstve nemôže vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome vypovedať.

Prechod práv a povinností zo zmluvy o spoločenstve >S prevodom alebo prechodom vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome prechádzajú na nového vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome práva a povinnosti vyplývajúce zo zmluvy o spoločenstve. Ak vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome nadobudol byt alebo nebytový priestor v dome na základe zmluvy o vstavbe alebo nadstavbe domu, je povinný pristúpiť k zmluve o spoločenstve. Prevodom alebo prechodom bytu alebo nebytového priestoru na nového vlastníka odstupuje doterajší vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome od zmluvy o spoločenstve; záväzky vyplývajúce z tejto zmluvy zanikajú až ich usporiadaním. Nového vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome zaväzujú aj právne úkony týkajúce sa domu, spoločných častí domu a spoločných zariadení domu, príslušenstva a pozemku vykonané pred prevodom alebo prechodom vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome.

Účinky zapísaných údajov

Náležitosti zapísané v registri sú účinné voči každému odo dňa vykonania zápisu do registra. Preto aj nový štatutár je kompetentný konať v mene spoločenstva najskôr po tom, čo je zapísaný do registra.

Konanie v mene spoločenstva

Za spoločenstvo navonok koná predseda spoločenstva ako jeho štatutárny orgán.

• Poznámka k úroku z omeškania pri nedoplatkoch vlastníkov bytov a nebytových priestorov: Počítanie úroku z omeškania pri omeškaní s platením vlastníkov bytov a nebytových priestorov sa u spoločenstva spravuje ustanovením § 517 ods. 2 Občianskeho zákonníka v prepojení s nariadením vlády SR č. 87/1995 Z. z., ktorým sa vykonávajú niektoré ustanovenia Občianskeho zákonníka. Pri výpočte úrokov z omeškania sa teda neaplikuje Obchodný zákonník, pokiaľ si v zmluve alebo stanovách nedohodli iný – tzv. zmluvný úrok. Uvedené vyplýva z § 3 ods. 1 zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov.

Dokumentácia potrebná pri preberaní správy domu na novovytvorené spoločenstvo vlastníkov: Pri preberaní domu do správy spoločenstva je dôležité fyzické preberanie nehnuteľnosti a spísanie protokolu o všetkých záležitostiach, ktoré budú potrebné pri výkone správy v ďalšom období. Preberací protokol spísaný a potvrdený odovzdávajúcou a preberajúcou stranou na konci preberacieho procesu je dôležitým dokladom, a preto je potrebné preberaniu správy domu venovať náležitú pozornosť.

Základné dokumenty:

Stavebná dokumentácia, projekt, projekt skutočnej realizácie
Stavebné povolenie
Kolaudačné rozhodnutie o stavbe, iné rozhodnutia stavebného úradu (napr. rozhodnutie o vstavbe)
Doklady o vlastníctve nehnuteľnosti a pozemku
Poistná zmluva

Dokumenty k technickému stavu nehnuteľnosti:

Technický audit domu
Doklad o stave jednotlivých bytov, vrátane protokolu o prevzatí, odovzdaní
Doklady o stave jednotlivých nebytových priestorov
Revízna správa kotolne
Zoznam, evidencia hmotného majetku
Zoznam drobného hmotného majetku

Doklady o zmluvných vzťahoch:

Zmluvy na dodávku energií (voda, plyn, teplo a teplá úžitková voda, elektrina)
Ostatné obchodné zmluvy (odvoz a likvidácia odpadu, revízie STA, odstraňovanie havarijných porúch, revízie, upratovanie a pod.)

Účtovné doklady:

Účtovné doklady (výpisy z účtu, faktúry, doklady o vybranom nájomnom, doklady o ostatných platbách a pod.)
Karty hmotného a drobného hmotného majetku
Evidencia o nákladoch do nehnuteľnosti
Doklady o výbere poplatkov za užívanie priestorov
Doklady o výpočte nájomného
Doklady o vyúčtovaní záloh za poskytnuté bytové služby
Doklady o upomienkach, o vymáhaní nedoplatkov
Daňové priznania
Doklady o likvidáciách poistných udalostí

Domový poriadok a iné doklady:

Domový poriadok
Dokumenty, čo sa týka chovu domácich zvierat
Doklady určujúce pravidlá spolužitia

Pre bezchybné prevzatie domu do správy spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov je potrebné zabezpečiť:

prevzatie stavu jednotlivých meradiel energií (vodomery, elektromery, plynomery),
prevzatie počtu nádob na odvoz a likvidáciu odpadkov a smetí,
prevzatie rozpracovaných opráv alebo iných prác, ak sa na dome vykonávajú,
prevzatie všetkých revíznych kníh (elektroinštalácia, plynoinštalácia, bleskozvody, komíny a pod.),
prevzatie dokladov ku komínovým prieduchom,
prevzatie požiarnej dokumentácie a hasiacich prístrojov,
prevzatie dokladov predpísaných orgánom bezpečnosti práce a ochrany zdravia pri práci.

Kontrola hospodárenia >Hospodárenie správcovských organizácií vrátane spoločenstva sa riadi podľa zákona o účtovníctve a podľa zákona o dani z príjmov. Tieto zákony dávajú daňovým úradom možnosť kontrolovať spôsob hospodárenia spoločenstva, táto možnosť však zo zákona nevyplýva odberateľom služieb.

Možnosť kontroly hospodárenia spoločenstva či správcu poskytuje vlastníkom ustanovenie § 8 ods. 3 zákona č. 182/1993 Z. z., podľa ktorého správca je povinný viesť samostatné analytické účty osobitne za každý dom, ktorý spravuje. Prostriedky získané z úhrad za plnenia od vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome a prostriedky fondu prevádzky, údržby a opráv (t. j. majetok vlastníkov) musí správca viesť oddelene od účtov správcu v banke, a to osobitne pre každý spravovaný dom. Majetok vlastníkov nie je súčasťou majetku správcu. Majetok vlastníkov nesmie správca použiť na krytie alebo úhradu záväzkov, ktoré bezprostredne nesúvisia s činnosťou spojenou so správou domu. Správca nesmie využiť majetok vlastníkov vo vlastný prospech alebo v prospech tretích osôb.

Zlučovanie spoločenstiev vlastníkov, zánik spoločenstva

Akákoľvek zmena, zrušenie, splynutie alebo zlúčenie správcov nemôže byť na ujmu vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Správca je povinný o tejto skutočnosti bezodkladne informovať vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome (§ 8 ods. 2).

Rozhodovanie o zlúčení spoločenstva s iným spoločenstvom vlastníkov bytov a nebytových priestorov je zásadnou otázkou života spoločenstva, preto o tomto rozhoduje zhromaždenie vlastníkov. Zápisnica o odhlasovaní takejto zásadnej zmeny musí byť následne do 15 dní, a to spolu s návrhom na zápis tejto skutočnosti doložená obvodnému úradu na vykonanie zápisu v registri. Zápis zmeny údaja zapísaného v registri podlieha správnemu poplatku 400 Sk. Výmaz spoločenstva po jeho zrušení podlieha poplatku 500 Sk.

Konkurz na spoločenstvo

Spoločenstvo ako právnická osoba sa môže dostať do konkurzu v dôsledku svojho úpadku. Upozorňujeme, že podľa zákona č. 7/2005 Z. z. o konkurze a reštrukturalizácii je spoločenstvo ako potenciálny dlžník povinné predchádzať úpadku a v prípade jeho hrozby je povinné urobiť vhodné a primerané opatrenia na jeho odvrátenie (§ 4). Ak sa napriek racionalizačným opatreniam nepodarí úpadok vyriešiť, je predseda spoločenstva ako jeho štatutár povinný podať návrh na vyhlásenie konkurzu do 30 dní, odkedy sa dozvedel alebo mohol dozvedieť pri zachovaní odbornej starostlivosti o svojom úpadku (§ 11 ods. 2). Ďalej je potrebné postupovať podľa tohto zákona, čo môže mať vážne dôsledky pre vlastníkov bytov a nebytových priestorov. V každom prípade sú v rámci konkurzu chránení doterajší nájomcovia bytov, pretože podľa § 92 ods. 5 zákona o konkurze a reštrukturalizácii sa pri speňažovaní bytov a nebytových priestorov použijú ustanovenia zákona č. 182/1993 Z. z.

• Právne problémy bytových domov so zmiešaným vlastníctvom:

Medzi najdôležitejšie povinnosti spoločenstva patrí ochrana zvereného majetku, zvyšovanie jeho hodnoty, šetrenie nákladov na jeho prevádzku a zabezpečenie takého stavu zvereného majetku, ktorý by neohrozoval bezpečnosť osôb, ktoré v ňom bývajú alebo sa nachádzajú v ňom, prípadne v jeho blízkosti. Spoločenstvo tiež zodpovedá za dodržiavanie legislatívnych predpisov a stanov. Spoločenstvo však nemôže nadobúdať do vlastníctva byty, nebytové priestory alebo iný hnuteľný majetok. Osobitný problém pri realizácii úloh spoločenstiev vzniká v bytových domoch so zmiešaným vlastníctvom. Ide napr. o bytové domy, v ktorých časť bytov patrí bytovému družstvu a časť vlastníkom bytov. V inom prípade môže ísť o kombináciu vlastníckych bytov a obecných bytov, ktoré môžu byť ešte zaťažené vecným bremenom v podobe nevysporiadaného pozemku. Miešanie vlastníckych foriem podstatne sťažuje výkon správy, dosiahnutie dohody o spôsobe vyberania preddavkov na bývanie a o ich použití, čo prakticky vedie k zníženiu rozsahu vlastníckych práv vlastníkov bytov. Ide najmä o prípady, ak vlastník viacerých bytov, ktorých nie je užívateľ, odmietne platiť zvýšené poplatky za užívanie bytov alebo tieto poplatky neuhrádza načas, čím ochudobňuje fond údržby a opráv bytov.

Ak sa v rámci schôdze spoločenstva rozhoduje o údržbe a opravách bytov a v bytovom dome je aj niekoľko družstevných bytov, ich užívatelia majú právo sa zúčastniť rokovania spoločenstva, no nemajú žiadne hlasovacie právo. Hlasovacie právo môže mať iba zástupca družstva, ktorý reprezentuje družstevné vlastníctvo v bytovom dome. Z toho potom vyplýva, že pri hlasovaní o správe a údržbe bytov má tým silnejšie hlasovacie právo, čím viac je v dome družstevných bytov. Inak povedané, počet hlasov zástupcu bytového družstva na schôdzi vlastníkov bytov sa rovná počtu bytov v bytovom dome, ktoré má vo vlastníctve bytové družstvo. Nájomcovia takýchto bytov – členovia bytového družstva, môžu svoje názory presadzovať na družstve, no nie na schôdzi vlastníkov bytov spoločenstva.

Pár poznámok k poistnému: Pravidlá poistenia bytového domu sa stanovia v zmluve o spoločenstve vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Zmluva zvyčajne vyžaduje dohodu o pravidlách, ako spoločenstvo zaobstará všetko potrebné na poistenie majetku. Konkrétny postup a stanovenie podmienok je vecou dohody spoločenstva s príslušnou poisťovňou.

Úlohou spoločenstva ako správcu majetku vo vzťahu k poistnému je najmä:

špecifikovať požiadavky na poisťovaciu spoločnosť,
získať návrhy od poisťovacích agentov alebo spoločností,
vyhodnotiť predložené návrhy a pripraviť pre zhromaždenie odporúčanie najvýhodnejšieho návrhu,
administratívne spracovať požiadavky poisťovní,
byť pripravený a vedieť spracovať likvidáciu škôd,
v súvislosti s poistnou udalosťou byť pripravený poskytnúť pomoc poškodeným vlastníkom bytov,
zabezpečiť včasné opravy v požadovanej kvalite.

Odpredaj bytu za hrubé porušovanie domového poriadku
• Ak vlastník bytu alebo nebytového priestoru hrubo porušuje domový poriadok, ostatní vlastníci môžu požiadať súd o odpredanie jeho bytu.

Vedenie samostatných účtov k domu

Bytové spoločenstvá vedú povinne samostatný účet pre každý dom. Vlastníci tak majú lepší prehľad o ich majetku a o nakladaní s ním. Na sprehľadnenie účtovníctva v bytových domoch sa spresňujú pravidlá vedenia účtov. Spoločenstvo musí peniaze vybrané od vlastníkov zhromažďovať len na účtoch v banke. Každý dom musí mať svoj vlastný účet. Ak spoločenstvo tvorí viac domov, musí viesť samostatné účty osobitne za každý dom. Samostatné účty pre každý dom umožňujú aj zmenu spôsobu ručenia a vymáhania pohľadávok. Ak spoločenstvo vlastníkov, ktorého súčasťou je viacero domov, vezme úver, ručia zaň iba vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome, ktorého sa úver týka. Vlastník bytu alebo nebytového priestoru ručí za záväzky vyplývajúce z úverovej zmluvy v pomere veľkosti spoluvlastníckeho podielu na dome až do výšky ceny bytu alebo nebytového priestoru podľa znaleckého posudku.

Nahliadanie do dokladov domu

Spoločenstvo ako správca je povinné umožniť vlastníkovi bytu alebo nebytového priestoru na požiadanie nahliadnuť do dokladov týkajúcich sa správy domu alebo čerpania fondu prevádzky, údržby a opráv. Nanajvýš môže v zmluve o správcovstve určiť, akým spôsobom sa toto nariadenie bude vykonávať – teda napríklad stanoviť termín alebo hodiny, keď bude možné do dokladov nahliadnuť.

Otázka: Aké sú základné povinnosti vlastníkov?

Určujúcim záväzkom je povinnosť v súlade so zmluvou o spoločenstve prispievať na náklady spojené s prevádzkou, údržbou a opravami spoločných častí domu a spoločných zariadení domu, príslušenstva, prípadne pozemku, teda prispievať na správu spoločného majetku. Sú to tzv. spoločné náklady. Spoločné náklady znášajú vlastníci bytov a nebytových priestorov podľa veľkosti spoluvlastníckeho podielu (ak príslušná zmluva nestanovuje inak). Na tento účel poukazujú vlastníci bytov a nebytových priestorov preddavky mesačne do fondu prevádzky, údržby a opráv. Podmienky úhrady preddavkov sú určené v zmluve o spoločenstve.

Okrem úhrady spoločných výdavkov je každý vlastník bytu a nebytového priestoru viazaný nasledovnými povinnosťami:

na svoje náklady byt a nebytový priestor v dome udržiavať v stave spôsobilom na riadne užívanie, najmä včas zabezpečovať údržbu a opravy. Je povinný konať tak, aby pri užívaní, udržiavaní, zmenách, pri prenajatí bytu alebo nebytového priestoru v dome, prípadne jeho časti a pri inom nakladaní s bytom a nebytovým priestorom v dome nerušil a neohrozoval ostatných vo výkone ich vlastníckych, spoluvlastníckych a spoluužívacích práv,

na svoje náklady odstrániť závady a poškodenia, ktoré na iných bytoch alebo nebytových priestoroch v dome, alebo na spoločných častiach domu, alebo na spoločných zariadeniach domu, alebo na príslušenstve spôsobil sám alebo osoby, ktoré jeho byt alebo nebytový priestor užívajú (napr. upchatie kanalizačného odpadu, narušenie systému ústredného kúrenia zväčšením kapacity vykurovacích telies a pod.),

umožniť na požiadanie na nevyhnutný čas a v nevyhnutnej miere vstup do bytu alebo nebytového priestoru zástupcovi spoločenstva, správcovi a osobe oprávnenej vykonávať opravu a údržbu za účelom vykonania obhliadky alebo opravy, ak opravu nezabezpečí sám alebo ak ide o opravu spoločných častí domu alebo spoločných zariadení domu prístupných z jeho bytu,

nemôže vykonávať úpravy bytu alebo nebytového priestoru v dome, ktorými by ohrozoval alebo rušil ostatných v neprimeranom rozsahu, alebo by menil vzhľad domu bez súhlasu spoločenstva, ak sa spoločenstvo nezriaďuje, je potrebný súhlas väčšiny všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome.

Orgány a štruktúra spoločenstva

Predpokladom fungovania každej organizácie je vytvorenie riadiacej štruktúry organizácie, čo znamená určenie štrukturálnych jednotiek, vymedzenie ich práv a povinností a spôsobu vzájomnej komunikácie. V prípade spoločenstva je potrebné určiť funkcionárov a orgány spoločenstva, ktorých pôsobenie je nevyhnutné pre úspešné plnenie poslania spoločenstva spočívajúceho vo zveľaďovaní a správe spoločného majetku vlastníkov bytov, v zabezpečení bezpečnej prevádzky bytového domu, vo financovaní údržby a opráv a v zabezpečení harmonických vzťahov medzi členmi spoločenstva.

Množstvo a veľkosť orgánov spoločenstva majú byť adekvátne veľkosti spoločenstva, charakteru riešených úloh v rámci spoločenstva tak, aby mohlo pružne a efektívne riešiť vzniknuté problémy. Štruktúra spoločenstva sa teda môže líšiť od prípadu k prípadu, bude závisieť od toho, či spoločenstvo zamestnáva správcu nehnuteľnosti, od stupňa prístupnosti špecializovaných bytových služieb, ako aj od stupňa záujmu jednotlivých vlastníkov o spoločnú prácu orientovanú na zveľaďovanie spoločného majetku spoločenstva a na využitie ich odborných schopností v rámci spoločenstva. Rozhoduje pritom vzťah jednotlivých vlastníkov k dobrovoľnej práci, keďže za členstvo v jednotlivých orgánoch sa spravidla neposkytuje finančná odmena.

Základná štruktúra orgánov spoločenstva vzniká už pri zriadení spoločenstva, no následne sa môže ďalej rozvíjať a zdokonaľovať na základe demokratického rozhodovania členov spoločenstva, ktoré v danej oblasti musí rešpektovať práva jednotlivých vlastníkov na spolurozhodovanie v spoločenstve.

Povinne kreovanými orgánmi spoločenstva sú:
– predseda,
rada,
zhromaždenie,
iný orgán, ak tak ustanoví zmluva o spoločenstve.

Predseda je štatutárny orgán. Riadi činnosť spoločenstva a koná v jeho mene. Predsedu volí zhromaždenie nadpolovičnou väčšinou všetkých hlasov vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome na tri roky. Za predsedu môže byť zvolená len fyzická osoba, ktorá je spôsobilá na právne úkony a je bezúhonná. Predseda rozhoduje o všetkých záležitostiach spoločenstva, ak nie sú zákonom o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, zmluvou o spoločenstve alebo stanovami zverené inému orgánu spoločenstva.

Pôsobnosť predsedu>Okrem toho, že predseda

– riadi činnosť spoločenstva,
koná v mene spoločenstva,
navrhuje po prerokovaní v rade zhromaždeniu na schválenie

a) rozpočet spoločenstva na príslušný kalendárny rok,
b) ročnú účtovnú závierku spoločenstva,
c) výšku mesačných úhrad za plnenia,
d) výšku mesačných platieb za správu,
e) použitie prostriedkov fondu prevádzky, údržby a opráv,
f) výšku príspevkov do fondu prevádzky, údržby a opráv,
g) vyúčtovanie úhrad za plnenia,
h) podanie návrhu na exekučné konanie,
i) vykonanie dobrovoľnej dražby bytu alebo nebytového priestoru v dome na uspokojenie pohľadávok podľa § 15.

Príklad:

Vlastník bytu v dome a podielu na spoločných priestoroch a pozemku dlhuje spoločenstvu neuhradený poplatok určený na rozúčtovávané náklady za správu domu. Predseda zaslal tomuto vlastníkovi výzvu – pokus o zmier, ktorou ho vyzýva, aby v náhradnej lehote zaplatil tento zhromaždením schválený poplatok za správu. V prípade, že vlastník bytu poplatok nezaplatí, má spoločenstvo právo uspokojiť sa predajom bytu vlastníka na dobrovoľnej dražbe, pretože tento neuhradený poplatok je pohľadávkou spoločenstva (§ 15 zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov), z ktorej sa smie takto uspokojiť [nadväzne na vyššie citované písm. i)]. Podľa § 15 ods. 1 na zabezpečenie pohľadávok vzniknutých z právnych úkonov týkajúcich sa domu, spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a príslušenstva a na zabezpečenie pohľadávok vzniknutých z právnych úkonov týkajúcich sa bytu alebo nebytového priestoru v dome, ktoré urobil vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome, vzniká zo zákona k bytu alebo k nebytovému priestoru v dome záložné právov prospech spoločenstva. Vznik a zánik záložného práva sa zapisuje do katastra nehnuteľností na základe rozhodnutia vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome; návrh na zápis podáva predseda alebo správca.Nadväzne na toto ustanovenie predseda je oprávnený navrhnúť zhromaždeniu po prerokovaní v rade na schválenie vykonanie dobrovoľnej dražby bytu alebo nebytového priestoru v dome na uspokojenie takýchto pohľadávok.

Odvolanie predsedu spoločenstva>Predsedu odvoláva zhromaždenie nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Ak je predseda odvolaný a nie je súčasne zvolený nový predseda, ak sa predseda vzdá funkcie alebo ju nie je schopný vykonávať z iných dôvodov najmenej po dobu troch po sebe nasledujúcich kalendárnych mesiacov, do zvolenia nového predsedu vykonáva funkciu predsedu člen rady určený radou.

Poznámka: Zodpovednosť predsedu spoločenstva

Predseda zodpovedá za škodu spôsobenú spoločenstvu, vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome alebo tretím osobám porušením svojich povinností alebo prekročením svojich právomocí.

Okrem toho predseda ako štatutárny orgán spoločenstva trestnoprávne zodpovedá za riadny, zodpovedný a nestranný výkon svojej funkcie; v opačnom prípade, keď sa zistí pochybenie predsedu pri výkone jeho pôsobnosti, má kontrolný orgán alebo ním splnomocnená osoba podať trestné oznámenie pre podozrenie zo spáchania trestného činu:

• zneužívania informácií v obchodnom styku podľa § 265 ods. 1 a ods. 2 Trestného zákona, ak predseda sebe alebo jeho blízkej osobe napr. bezplatne/za neprimerane nízku cenu previedol časť nebytového priestoru;

• porušovania povinnosti pri správe cudzieho majetku podľa § 237 Trestného zákona, ak napr. napriek prijatým záverom na schôdzach zhromaždenia za minulé obdobia nesplnil povinnosť podať návrh na doplnenie stanov v registri;

• trestného činu podvodu podľa § 221 Trestného zákona.

Rada(resp. revízna komisia) >Rada je dozorný orgán spoločenstva kreovaný pre kontrolu práce správcu a výkonného výboru. Má najmenej troch členov, ktorí sa stretávajú aspoň raz za polrok. Do rady by si malo spoločenstvo zvoliť odborne, všestranne zdatných a pracovitých ľudí, ktorí sú ochotní pracovať pre spoločné dobro. Ich hlavné úsilie je venované detailnej kontrole vynakladaných finančných prostriedkov. Členom rady môže byť len vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome. Členom rady nemôže byť predseda. Funkčné obdobie rady je tri roky. Na platné rozhodnutie rady je potrebný súhlas nadpolovičnej väčšiny jej členov. Členovia rady sú oprávnení nahliadať do všetkých dokladov a záznamov týkajúcich sa činnosti spoločenstva a kontrolujú, či spoločenstvo vykonáva činnosť v súlade s týmto zákonom, zmluvou o spoločenstve alebo stanovami spoločenstva.Bez kvalitnej kontroly realizácie rozhodnutí spoločenstva sa vlastníci bytov zbavujú časti svojich vlastníckych práv v prospech osôb, ktoré poverili správou spoločného majetku vo svoj vlastný neprospech.

Otázka: Akú funkciu plní rada?

Odpoveď: Rada zvoláva zhromaždenie najmenej raz za rok, kontroluje vedenie účtovníctva a iných dokladov, navrhuje odvolanie predsedu. Na základe týchto kompetencií je oprávnená a zároveň povinnáupozorniť zhromaždenie na nedostatky a žiadať o zabezpečenie nápravy.

Pôsobnosť rady>Rada

a) zvoláva zhromaždenie najmenej raz za rok,
b) kontroluje vedenie účtovníctva a iných dokladov,
c) navrhuje odvolanie predsedu,
d) kontroluje činnosť spoločenstva a navrhuje opatrenia na nápravu nedostatkov.

Predseda a člen rady nesmie

a) vo vlastnom mene ani na vlastný účet uzavierať obchody, ktoré súvisia s činnosťou spoločenstva,
b) sprostredkúvať pre iné osoby obchody, ktoré sú predmetom činnosti spoločenstva alebo s ním súvisia.

Za bezúhonného sa na účely tohto zákona považuje ten, kto nebol právoplatne odsúdený za trestný čin hospodársky, trestný čin proti majetku alebo iný trestný čin spáchaný úmyselne, ktorého skutková podstata súvisí s predmetom činnosti spoločenstva, ak sa naň nehľadí, akoby nebol odsúdený. Bezúhonnosť sa preukazuje výpisom z registra trestovnie starším ako tri mesiace.

Zhromaždenie>Najdôležitejším a nezastupiteľným orgánom je zhromaždenie. Zhromaždenie tvoria všetci vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome. Zhromaždenie zvoláva rada podľa potreby najmenej raz za rok alebo keď o to požiada predseda alebo najmenej štvrtina vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Prostredníctvom zhromaždenia má každý vlastník bytu alebo nebytového priestoru možnosť uplatniť svoje právo na spolurozhodovaní o správe, údržbe, opravách a rekonštrukciách bytového domu, ako aj o ďalších otázkach, ktoré ovplyvňujú fungovanie spoločenstva. Týmto má zároveň povinnosť sa zúčastňovať na správe domu, rozhodovať ako spoluvlastník o spoločných častiach domu a spoločných zariadeniach domu, príslušenstve a pozemku. V prípade, že by nadpolovičná väčšina členov spoločenstva neplnila túto povinnosť, rozhodovanie spoločenstva by nebolo možné. Rokovanie zhromaždenia vedie predseda spoločenstva.

Pôsobnosť zhromaždenia>Zhromaždenie

a) schvaľuje zmeny zmluvy o spoločenstve, stanovy spoločenstva a zásady hospodárenia,
b) schvaľuje rozpočet,
c) schvaľuje ročnú účtovnú závierku a vyúčtovanie úhrad za plnenia,
d) schvaľuje výšku mesačných úhrad za plnenia, mesačných platieb za správu a príspevkov do fondu prevádzky, údržby a opráv,
e) rozhoduje o použití prostriedkov fondu prevádzky, údržby a opráv,
f) volí a odvoláva členov rady,
g) volí a odvoláva predsedu,
h) rozhoduje o zrušení, zlúčení, splynutí alebo rozdelení spoločenstva,
i) rozhoduje o úvere a o zabezpečení pohľadávok vyplývajúcich z poskytnutého úveru a o vstavbe a nadstavbe bytov alebo nebytových priestorov,
j) rozhoduje o správe alebo o zmene spôsobu výkonu správy,
k) určuje odmenu predsedovi spoločenstva a členom rady,
l) rozhoduje o ďalších skutočnostiach, o ktorých podľa tohto zákona nerozhoduje iný orgán.

Zvolanie zhromaždenia >Ako už bolo spomenuté, vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome má právo a zároveň povinnosť zúčastňovať sa na správe domu a hlasovaním rozhodovať ako spoluvlastník o spoločných častiach domu a spoločných zariadeniach domu, spoločných nebytových priestoroch, príslušenstve a pozemku na schôdzi vlastníkov. Oznámenie o schôdzi vlastníkov (zvoláva ho Rada) musí byť v písomnej forme doručené každému vlastníkovi bytu alebo nebytového priestoru v dome minimálne päť dní predo dňom konania schôdze (§ 14 ods. 1).

Zvolanie zhromaždenia na žiadosť vlastníkov>Štvrtina vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome má právo zvolať schôdzu vlastníkov alebo zhromaždenie, ak na ich žiadosť nezvolal schôdzu vlastníkov alebo zhromaždenie správca alebo rada do 15 dní od doručenia žiadosti. Oznámenie o schôdzi vlastníkov alebo o zhromaždení spolu s programom musí byť v písomnej forme doručené každému vlastníkovi bytu a nebytového priestoru v dome minimálne päť dní predo dňom konania schôdze vlastníkov alebo zhromaždenia. Oznámenie o schôdzi vlastníkov alebo o zhromaždení spolu s programom sa doručuje aj správcovi alebo predsedovi, ak má schôdza vlastníkov alebo zhromaždenie rozhodovať o úlohách pre správcu alebo predsedu (§ 11a).

Štruktúra orgánov spoločenstva, ktorú uvádzame v nasledujúcom texte, má preto len charakter určitého vzoru, ktorý je možné v praxi rešpektovať alebo ho prispôsobiť na vlastné miestne podmienky.

Hlasovanie na zhromaždení >Pre prijatie rozhodnutí zhromaždenia, a teda pri hlasovaní na schôdzi vlastníkov v zásade platí, že je potrebná súhlasná nadpolovičná väčšina hlasov všetkých členov spoločenstva (t. j. všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, § 14 ods. 1).

Ak počet zúčastnených vlastníkov bytov a nebytových priestorov neumožňuje hodinu po začatí schôdze vlastníkov právoplatné hlasovanie, rozhoduje sa nadpolovičnou väčšinou zúčastnených.

Toto neplatí, ak ide o hlasovanie, ktorým sa rozhoduje:

– o úvere a o zabezpečení úveru, o zmluve o vstavbe alebo nadstavbe bytov alebo nebytových priestorov v dome a o zmene formy výkonu správy. V tomto prípade rozhodujú vlastníci bytov a nebytových priestorov hlasovaním na schôdzi vlastníkov dvojtretinovou väčšinou hlasov všetkých (t. j. kvalifikovanou väčšinou) vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, pričom toto hlasovanie nemôže byť písomné (§ 13 ods. 3);

– o zriadení spoločenstva, s ktorým vyslovila súhlas nadpolovičná väčšina vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome; pri zmene formy správy domu je potrebný súhlas so zmluvou o spoločenstve najmenej dvojtretinovej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome (§ 7a ods. 1);

– o vykonaní dobrovoľnej dražbybytu alebo nebytového priestoru v dome na uspokojenie pohľadávok podľa § 15 [§ 7c ods. 2 písm. i)];

– o odvolaní predsedu; tu je potrebná nadpolovičná väčšina hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome (§ 7c ods. 3);

– o zmluve o výkone správy, jej zmene alebo jej zániku; toto sa schvaľuje nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome (§ 8a ods. 1);

– o vypovedaní zmluvy o výkone správy (§ 8a ods. 5);

– o návrhu na vykonanie dobrovoľnej dražbybytu alebo nebytového priestoru v dome na uspokojenie pohľadávok podľa § 15, k čomu je potrebná nadpolovičná väčšina hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome v zmysle § 8b ods. 2 písm. i);

– o obstarávaní služieb a tovaru, kedy je správca povinný dojednať čo najvýhodnejšie podmienky, aké sa dali dojednať v prospech vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome a správca je povinný riadiť sa rozhodnutím nadpolovičnej väčšiny vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome o výbere dodávateľa (§ 8b ods. 3);

– o úhradách do fondu prevádzky, údržby a opráv nadväzne na § 10 ods. 1, podľa ktorého vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome sú povinní v súlade so zmluvou o spoločenstve alebo so zmluvou o výkone správy poukazovať preddavky mesačne vopred do fondu prevádzky, údržby a opráv, a to od prvého dňa mesiaca nasledujúceho po vklade vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Výšku preddavku do fondu prevádzky, údržby a opráv určia vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome spravidla vždy na jeden rok vopred tak, aby sa pokryli predpokladané náklady na prevádzku, údržbu a opravy spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva a priľahlého pozemku, ako aj výdavky na obnovu, modernizáciu a rekonštrukciu domu. Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome vykonávajú úhrady do fondu prevádzky, údržby a opráv podľa veľkosti spoluvlastníckeho podielu, ak sa dvojtretinovou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome nedohodli inak;

– o prednostnom prevode nebytového priestoru v dome podľa § 16 ods. 3, z ktorého vyplýva, že nájomca nebytového priestoru, vlastníci a nájomcovia bytov v dome majú právo na prednostný prevod nebytového priestoru do vlastníctva v tomto poradí; iným ako nájomcom nebytových priestorov, vlastníkom bytov a nájomcom bytov v dome možno nebytový priestor previesť do vlastníctva len so súhlasom spoločenstva; ak spoločenstvo nevznikne, vyžaduje sa predchádzajúci súhlas nadpolovičnej väčšiny všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov a nájomcov bytov v dome. Pri hlasovaní má za každý byt v dome vlastník a nájomca bytu jeden hlas a za každý nebytový priestor v dome vlastník nebytového priestoru jeden hlas. Zmluva o prevode vlastníctva nebytového priestoru v dome, ktorou bolo porušené právo prednostného prevodu nebytového priestoru v dome na nájomcu nebytového priestoru, na vlastníka bytu alebo nájomcu bytu alebo nebol daný predchádzajúci súhlas, je neplatná (§ 16 ods. 3);

– o prevode vlastníctva nebytového priestoru podľa § 27 ods. 4 z vlastníctva bytového družstva do vlastníctva právnickej osoby alebo fyzickej osoby, ktorý je možný len po predchádzajúcom súhlase spoločenstva a ak spoločenstvo nevznikne, vyžaduje sa predchádzajúci súhlas nadpolovičnej väčšiny všetkých vlastníkov a nájomcov bytov v dome (§ 16 ods. 4).

Žaloba na súd prehlasovaného vlastníka >Prehlasovaný vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome má právo obrátiť sa do 15 dní od oznámenia o výsledku hlasovania na súd, aby vo veci rozhodol, inak jeho právo zaniká. Ak sa vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome nemohol o výsledku hlasovania dozvedieť, má právo obrátiť sa na súd najneskôr do troch mesiacov od hlasovania, inak jeho právo zaniká. Pri rovnosti hlasov alebo ak sa väčšina hlasov pri hlasovaní o záležitostiach vyššie špecifikovaných nedosiahne, rozhodne na návrh ktoréhokoľvek vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome súd.

Spôsob hlasovania:

– Osobne: Každý vlastník má jeden hlas, a to nezávisle od toho, aký veľký priestor vlastní. Takto stanovené pravidlo je spravodlivé, v praxi však prináša problémy, pretože často sa stáva, že sa na schôdzi spoločenstva nezíde nadpolovičná väčšina členov spoločenstva, a potom sa hlasy získavajú až dodatočne podpismi. V niektorých prípadoch sa môže stať, že pri hlasovaní väčšina vlastníkov prijme také rozhodnutie, s ktorým sa menšina členov spoločenstva nevie zmieriť. V takomto prípade sa môže obrátiť na súd, aby o veci rozhodol. Aj pri rovnosti hlasov alebo ak sa väčšina hlasov nedosiahne, je možné požiadať súd o konečné rozhodnutie, ak o to požiada ktorýkoľvek spoluvlastník.

– Prostredníctvom splnomocnenca: Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome môže písomne, s úradne overeným podpisom, splnomocniť inú osobu, aby ho na schôdzi vlastníkov zastupovala. Súčasťou splnomocnenia môže byť aj príkaz, ako má splnomocnenec hlasovať pri konkrétnych otázkach.

– Písomne: Zákon umožňuje správcovi, zástupcovi vlastníkov alebo predsedovi navrhnúť písomné hlasovanie. Pred písomným hlasovaním musia byť vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome 7 dní vopred informovaní o otázkach, o ktorých sa bude hlasovať a o termíne hlasovania, a to spôsobom v dome obvyklým. Po vykonaní hlasovania písomnou formou zástupca vlastníkov alebo predseda za účasti ďalších dvoch vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome zistí výsledok hlasovania a oznámi ho do 5 pracovných dní od písomného hlasovania spôsobom v dome obvyklým.

Aby bolo písomné hlasovanie právoplatné, je potrebný súhlas nadpolovičnej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. V prípade neúspešného hlasovania musí byť predmet hlasovania prerokovaný na schôdzi vlastníkov alebo na zhromaždení. Hlasovanie písomnou formou o tej istej veci nemožno opakovať.

Právo prehlasovaného vlastníka>Prehlasovaný vlastník bytu a nebytového priestoru v dome má právo obrátiť sa do 15 dní od oznámenia výsledku hlasovania na súd, aby vo veci rozhodol, inak jeho právo zaniká. Ak sa vlastník bytu alebo nebytového priestoru nemohol o výsledku hlasovania dozvedieť, pretože mu nebol oznámený spôsobom v dome obvyklým, má právo obrátiť sa do 3 mesiacov od hlasovania na súd, inak jeho právo zaniká.

Upozornenie: Písomné hlasovanie nie je dovolené, ak ide o:

– rozhodovanie o úvere a o zabezpečení úveru,
– o zmluve o vstavbe alebo nadstavbe bytov alebo nebytových priestorov v dome,
– o zmene formy výkonu správy.

V týchto prípadoch sa vyžaduje súhlas aspoň 2/3 väčšiny hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov a nemôže byť hlasovanie o týchto záležitostiach písomné (§ 14 ods. 3).

Zhrnutie k rozhodovaniu členov spoločenstva:

• o závažných rozhodnutiach týkajúcich sa domu (napr. úver, nadstavba a pod.) rozhoduje dvojtretinová väčšina vlastníkov;
• v ostatných otázkach rozhoduje nadpolovičná väčšina vlastníkov. Ak na schôdzu neprídu všetci vlastníci, rozhodujú tí, ktorí sa schôdze zúčastnili;
• je prípustné hlasovanie písomnou formou za splnenia zákonom stanovených podmienok;
• pri nesúhlase s výsledkom hlasovania sa stanovuje lehota na odvolanie 15 dní.

Odporúčanie

V zmluve o spoločenstve a následne podrobnejšie v stanovách spoločenstva odporúčame určiť, že o prevodoch majetku patriaceho spoločenstvu má kompetenciu rozhodovať výlučne zhromaždenie. Zákon upravuje, že zhromaždenie dáva k prevodu (či už odplatnému, alebo bezodplatnému) súhlas; odporúčame však výslovne upraviť, že takéto zásadné rozhodnutie nebude vôbec patriť do kompetencie predsedu spoločenstva.

Špecializované výbory

Okrem výkonného výboru si môže spoločenstvo zriadiť špecializované výbory, ktoré budú vyvíjať činnosť napr. pri obnove bytového domu, údržbe pozemkov spoločenstva, prípadne pri sociálnej alebo výchovnej činnosti. Špecializované výbory môžu odbremeniť výkonný výbor od časti jeho práce.

Spoločenstvo má právo najímať pracovníkov na výkon rôznych činností, napr. upratovačky, elektrikárov, inštalatérov, tesárov, maliarov, právnikov. Taktiež si môže obstarávať ďalšie profesionálne služby. Zamestnancov môže zamestnávať na čiastkový, plný alebo dočasný pracovný úväzok. Prácu zamestnancov kontroluje výkonný výbor. Tento výbor musí mať preto vypracovanú aj vlastnú personálnu politiku.

Problém: neobytné podkrovie

Postreh do praxe: Uzatvorenie zmluvy o stavebnom sporení

Podľa zákona o stavebnom sporení môžu stavebné sporenie využívať aj spoločenstvá vlastníkov bytov a nebytových priestorov, ako aj bytové družstvá a iní správcovia bytových domov, ktorí ich spravujú podľa zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Podľa zákona o stavebnom sporení môže právnická osoba, t. j. aj bytové spoločenstvo využiť prostriedky zo stavebného sporenia na stavebné úpravy bytového domu alebo na jeho obnovu a modernizáciu, rekonštrukciu či udržiavacie práce (napr. na zatepľovanie fasád, výmenu okien a vchodových dverí, výmenu či opravu výťahov, opravy kotlov, obnovy krovov a plochých striech). O úver musí bytové spoločenstvo písomne požiadať a k žiadosti musí doložiť výpis z registra združení/výpis z registra spoločenstiev vlastníkov bytov a nebytových priestorov, zápisnicu zo zhromaždenia vlastníkov bytov s odsúhlasenou výškou úveru a formou zabezpečenia úveru, aktuálny mesačný predpis úhrad za užívanie bytov za celý bytový dom, stavebno-právnu dokumentáciu (napr. zmluva o dielo, cenová ponuka, stavebné povolenie) a originál listu vlastníctva bytového domu.

Daňové povinnosti spoločenstva/správcu >Čo samospráva domu a dane? Spoločenstvo alebo správca musí pamätať aj na dôležité daňové povinnosti, predovšetkým sa musí registrovať na daňovom úrade (nadväzne na § 31 zákona č. 511/1992 Zb. o správe daní a poplatkov v znení neskorších predpisov), ak začal prenajímať spoločné priestory alebo spoločné časti domu. Rovnako sa musí registrovať na daň zo závislej činnosti, ak svoju činnosť pre vlastníkov bytov a nebytových priestorov zabezpečuje pracovníkmi v pracovnom pomere alebo obdobnom pracovnoprávnom vzťahu (tj. na pracovnú zmluvu alebo dohodu o vykonaní práce, či dohodu o pracovnej činnosti). Registrovať sa treba najneskôr do 30 dní, inak bude spoločenstvu uložená pokuta. Rovnako treba pamätať na to, že akákoľvek zmena musí byť taktiež oznámená daňovému úradu, a to v pomerne krátkej, 15-dňovej lehote.

Prílohy:
Vzor č. 1: Rozhodnutie vlastníkov o zmene správy
Vzor č. 2: Zápisnica zo schôdze vlastníkov
Vzor č. 3: Zmluva o spoločenstve vlastníkov bytov a nebytových priestorov
Vzor č. 4: Návrh na zápis spoločenstva vlastníkov do registra

Prílohy

návrh na zápis spoločenstva vlastníkov do registra / 24 kB
rozhodnutie vlastníkov o zmene správy / 36 kB
zápisnica zo schôdze vlastníkov / 26 kB
zmluva o spoločenstve vlastníkov bytov a nebytových priestorov / 86 kB