Zmeny zákona o vlastníctve bytov, nový zákon o správcoch

Podstatná zmena pri prevode bytov do vlastníctva nájomcov, nové podmienky pre správcov bytových domov.

Autori: JUDr. Jana Zimmermannová JUDr. Ján Zimmermann
Dátum publikácie: 8. 12. 2015


Aktuálna novela zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov (ďalej aj „ZVBNP“) bola uverejnená v Zbierke zákonov SR pod číslom 246/2015 Z. z. (ďalej aj „novela“, aj „posledná novela“) a je účinná od 1. 1. 2016. Aj keď to tak možno na prvý pohľad nevyzerá, zmeny, ktoré priniesla novela, sú pomerne zásadného charakteru. Keďže táto novela bola vykonaná zákonom o správcoch bytových domov, mohlo by sa zdať, že je len premietnutím nového zákona o správcoch bytových domov do ZVBNP, no novela prináša aj podstatnú zmenu v povinnosti vlastníkov bytových domov prevádzať byty do vlastníctva ich nájomcom. 

Zmeny ZVBNP vyvolané zákonom o správcoch bytových domov

Nové podmienky pre správcov bytových domov

Najzásadnejším dôvodom novely je teda premietnutie existencie zákona č. 246/2015 Z. z. o správcoch bytových domov (ďalej aj „zákon o správcoch bytových domov“) do ZVBNP.

Úpravou ustanovenia § 8 ods. 1 ZVBNP bol doplnený pôvodne jediný a ľahko splniteľný predpoklad vyžadovaný pre činnosť správcu bytového domu o ďalší predpoklad, a to spĺňanie podmienok na výkon činnosti správcu podľa zákona o správcoch bytových domov.

Tak ako to už vyplýva aj zo samotného názvu zákona o správcoch bytových domov, zákon upravuje postavenie len tých správcov, ktorí vykonávajú správu bytových domov.Legálnu definíciu pojmu bytový dom poskytuje ZVBNP v § 2 ods. 2: „Bytovým domom (ďalej len „dom“) sa na účely tohto zákona rozumie budova, v ktorej je viac ako polovica podlahovej plochy určená na bývanie a má viac ako tri byty a v ktorej byty a nebytové priestory sú za podmienok ustanovených v tomto zákone vo vlastníctve alebo spoluvlastníctve jednotlivých vlastníkov a spoločné časti domu a spoločné zariadenia tohto domu sú súčasne v podielovom spoluvlastníctve vlastníkov bytov a nebytových priestorov.“ Aj v súlade s ustanovením § 24 ods. 1 ZVBNP sa zákon o správcoch bytových domov nevzťahuje na správcov, ktorí vykonávajú správu budov nemajúcich charakter bytového domu.V zmysle definície poskytnutej v § 24 ods. 1 ZVBNP sa jedná o budovy, v ktorých je menej ako jedna tretina podlahovej plochy určená na bývanie alebo ktoré majú menej ako štyri byty. Taktiež novelou doplnené ustanovenia § 8a ods. 9 a 10 ZVBNP, ktoré určujú postup v prípade sankcie pre správcu, ktorý nespĺňa podmienky podľa zákona o správcoch bytových domov, sa nevzťahujú na zmluvy o výkone správy budov, ktoré nemajú charakter bytového domu.

Od účinnosti novely sa úpravou § 8 ods. 1 ZVBNP rôznia podmienky výkonu činnosti správcu pre správcov v bytových domoch a správcov v budovách nemajúcich charakter bytového domu.

Správcom budovy nemajúcej charakter bytového domu môže byť aj naďalej každá právnická osoba alebo fyzická osoba podnikateľ, ktorá má v predmete podnikania alebo v predmete činnosti správu a údržbu bytového fondu.

Naproti tomu správcom bytového domu môže byť len právnická osoba alebo fyzická osoba podnikateľ, ktorá:

- má v predmete podnikania alebo v predmete činnosti správu a údržbu bytového fondu a zároveň

- spĺňa podmienky podľa zákona o správcoch bytových domov (najmä byť v súlade s § 2 zákona o správcoch bytových domov zapísaný v zozname správcov).

Správcom bytových domov bolo stanovené s cieľom splnenia týchto nových podmienok prechodné obdobie od 1. 1. 2016 do 30. 12. 2017.

ZVBNP nestanovuje celkom priamo sankciu pre správcu, ktorý podmienky pre činnosť správcu podľa zákona o správcoch bytových domov nesplní. Takúto sankciu stanovuje zákon o správcoch bytových domov v § 12 a je ňou okrem prípadnej peňažnej sankcie aj sankcia „vyčiarknutie zo zoznamu správcov“.

Zmeny v povinnosti prevodu bytu do vlastníctva jeho nájomcovi

Podľa dôvodovej správy k novele ZVBNP sa v súlade s Koncepciou štátnej bytovej politiky do roku 2020 schválenou uznesením vlády SR č. 13 zo 7. 1. 2015 ukončuje transformácia bytov vo vlastníctve štátu a obcí za zvýhodnených podmienok.

Preto na základe novelou doplneného ustanovenia § 32e ods. 3 až 5 ZVBNP dôjde k 31. 12. 2016 k obmedzeniu rozsahu nájomcov bytov oprávnených žiadať o prevod bytu do vlastníctva subjekty presne vymedzené ZVBNP.

V súlade s ustanovením § 16 ZVBNP môže vlastník bytového domu previesť do vlastníctva byt, ktorého nájomcom je fyzická osoba, len tomuto nájomcovi, ak nie je nájom bytu dohodnutý na určitý čas.

Predmetné obmedzenie ostane aj po účinnosti novely zachované, t. j. nemôže sa stať, že byt bude predaný tretej osobe a nie jeho nájomcovi. Avšak to podstatné, čo je predmetom uvedených ustanovení novely, je, že vlastník bytu alebo domu už nebude mať povinnosť byt na základe žiadosti nájomcu nájomcovi predať (t. j. nájomca si už nemôže byť istý, že jedného dňa sa na základe jeho žiadosti stane vlastníkom bytu).

Článok je skrátený, jeho celé znenie nájdete v produkte Odborné články:

Zmeny zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov  vykonané zákonom č. 246/2015 Z. z. o správcoch bytových domov

Autor: JUDr. Ján Zimmermann

Súvisiace dôvodové správy

Súvisiace právne predpisy ZZ SR


S-EPI, s.r.o. © 2010-2018, všetky práva vyhradené